Ratgeber Immobilien

Es gibt verschiedene Arten der Vermittlungsprovision: Innen- und Außencourtage. Der Gesetzgeber hat 2020 eine Reform zur Maklerprovision verabschiedet: Das Bestellerprinzip.

Es gibt verschiedene Arten der Vermittlungsprovision: Innen- und Außencourtage. Der Gesetzgeber hat 2020 eine Reform zur Maklerprovision verabschiedet: Das Bestellerprinzip.

Durch die Reform zur Maklerprovision müssen sich die Käufer und Verkäufer die Vermittlungsprovision teilen. Die Novellierung besagt, dass der Verkäufer mindestens genau so viel Maklerprovision zahlen muss wie der Käufer.

Jedoch gibt es hier Ausnahmen: Das Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf gilt ausschließlich für Wohnimmobilien und nicht, zum Beispiel, für Wohn- und Geschäftshäuser, die in die Asset-Klasse Gewerbe zuzuordnen sind, oder Grundstücke.

Die Vermittlungsprovision bei der Vermietung ist durch den Gesetzgeber klarer definiert: Hier muss der Vermieter die Provision bezahlen. Es darf jedoch nicht mehr als 2 Monatsnettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer vereinbart werden.

Jeder Markt ist stetig im Wandel: Auch der Immobilienmarkt. Zu jeder Zeit muss die Strategie für die erfolgreiche Vermarktung beim Immobilienverkauf auf die Wünsche, Bedürfnisse des Kunden sowie an Marktlage angepasst werden.

Jeder Markt ist stetig im Wandel: So auch der Immobilienmarkt. Zu jeder Zeit muss die Strategie für die erfolgreiche Vermarktung beim Immobilienverkauf auf die Wünsche, Bedürfnisse des Kunden sowie an die Marktlage angepasst werden.

Jede Immobilie ist einzigartig – so individuell ist auch ihre Vermarktung.

Wenn es damals gereicht hat, die Immobilie in der Tageszeitung zu platzieren, ist dies in der heutigen Zeit kein vielversprechendes Unterfangen. Alles wird digitaler; auch die Vermarktung von Immobilien.

Um Spitzenpreise zu erzielen, bedarf es einer marktgerechten, zielkundenorientierten Vermarktung der Immobilien. Hierzu zählen neben den professionellen Aufnahmen und dem 360°-Rundgang, um Interessenten über eine emotionale Ansprache für dieses Einfamilienhaus oder diese Eigentumswohnung zu begeistern, sowie die richtigen, vollständigen Unterlagen zu beschaffen. Auftraggeber wünschen neben der klassischen Vermarktung auch diskrete Vermittlungsarbeit. Hierbei wird die Immobilie den bereits gelisteten Kaufinteressenten angeboten sowie potenzielle Käufer aus dem jahrelang aufgebauten Netzwerk akquiriert – ohne, dass die Immobilie auf den unterschiedlichen Suchplattformen erscheint.

Das Ziel der Bewertung einer Immobilie ist die Ermittlung des Marktwertes. Hierbei werden unterschiedliche Verfahren angewendet:
Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren.

Sachwertverfahren:

In diesem Verfahren wird der Wert des Gebäudes und des Grundstückes separat bewertet. Über Normalherstellungskosten (NHK) wird der Gebäudewert ermittelt. Hierbei ist die Bruttogeschossfläche (BGF) – nicht zu verwechseln mit der Wohnfläche – ein entscheidendes Kriterium. Die NHK sind m²-Preise und werden mit der BGF des Objektes multipliziert. Durch weitere Anpassungen wie das Gebäudealter, div. Sonderausstattungen und der Grundstücksanlage, erhält man den Wert, welchen man für diese Gebäudeart erwarten würde.

Das Grundstück wird über den Bodenrichtwert ermittelt.

Wenn nun der Grundstückswert und Gebäudewert addiert werden, erhält man den rechnerischen Sachwert. Dieser spiegelt oftmals nicht den wirklichen Marktpreis wider und muss angepasst werden. Für die Einschätzung des Marktpreises ist das Heranziehen eines Experten unumgänglich.

Ertragswertverfahren:

Bei diesem Verfahren ist die zu erzielende, marktübliche Miete der Immobilie zu berücksichtigen – nicht die tatsächliche IST-Miete.

Diese SOLL-Miete wird durch anfallende Kosten für den Eigentümer gemindert (z.B. Instandhaltungsrücklage), womit der Rohertrag ermittelt wird. Jeder Markt bedarf der genauen Analyse und den zu erwarteten Renditen. Daraus ergibt sich eine einfache Formel:

Rohertrag / Rendite = Ertragswert.

Nun müssen die Faktoren des Gebäudezustandes, Lage sowie die IST-Miete hinzugezogen werden. Daraus kann der Experte vor Ort den Marktwert der Immobilie ermitteln.

Vergleichswertverfahren:

Entscheidend beim Vergleichswertverfahren sind die Kriterien: Größe, Lage und Ausstattung.

Die Immobilienkriterien sollten sich im besten Fall auf mehreren Ebenen überschneiden. Um diese Immobilien vergleichen zu können, wird der € / m² errechnet:

Angebotspreis / Wohnfläche = Quadratmeterpreis

Die Anwendung ist nur nützlich, wenn die realisierten Verkaufspreise vorliegen, da die Angebotspreise und Verkaufspreise teilweise weit auseinander liegen und somit das Ergebnis verfälschen kann. Darüber hinaus ist in jedem Fall eine individuelle Bewertung der Immobilie zwingend notwendig – dieses Verfahren dient lediglich dazu, ein Preisgefühl zu entwickeln.

Die Dauer eines Immobilienverkaufs hängt von vielen Faktoren ab: der Lage, dem Zustand der Immobilie, der Preisgestaltung und der aktuellen Marktsituation.

Nach einer professionellen Immobilienbewertung können wir Ihnen ein konkretes Zeitfenster nennen, das individuell auf Ihre Immobilie abgestimmt ist.

Drei Faktoren, die die Verkaufsdauer beeinflussen

• Marktgerechte Preisgestaltung
  Ein realistisch angesetzter Verkaufspreis sorgt dafür, dass sich ernsthafte Käufer schneller finden. Zu hohe Preisvorstellungen können den Verkaufsprozess hingegen erheblich verlängern.
• Professionelle Vermarktung
  Hochwertige Fotos, Videos, ein aussagekräftiges Exposé und moderne Marketingmethoden wie 360°-Touren erhöhen die Reichweite und verkürzen die Verkaufsdauer deutlich.
• Gezielte Käuferansprache
  Durch unsere langjährige Erfahrung und fundierte regionale Marktkenntnis erreichen wir gezielt die passenden Interessenten und filtern potenzielle Käufer bereits vor.

Mit einer individuell abgestimmten Vermarktungsstrategie sorgt Bentz Immobilien dafür, dass Ihre Immobilie optimal präsentiert wird und Sie den besten Preis erzielen.

Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf sind vollständige und aktuelle Unterlagen unerlässlich. Fehlende Dokumente können den Verkaufsprozess verzögern oder sogar verhindern.
Wir stellen gemeinsam mit Ihnen alle erforderlichen Unterlagen zusammen und beraten Sie dabei umfassend.

Wichtige Dokumente für den Immobilienverkauf (abhängig von der Art der Immobilie)

• Grundrisse, Ansichten und Schnitte
• aktuelle Wohnflächenberechnung oder Kubatur
• Baubeschreibung und Baugenehmigungen
• Nachweise zu Ausbauten und Modernisierungen
• Wohngebäudeversicherung
• aktueller Grundsteuerbescheid
• gültiger Energieausweis
• Bescheinigung des Schornsteinfegers (Feuerstätte)
• aktueller Wirtschaftsplan
• letzte Hausgeldabrechnung
• die letzten drei Eigentümerversammlungsprotokolle
• Teilungserklärung
• Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
• gültiger Personalausweis
• notarielle Testamente, Erbscheine oder Vollmachten
• bestehende Mietverträge, falls die Immobilie vermietet ist

Fehlen bestimmte Unterlagen, unterstützen wir Sie bei der Beschaffung oder vermitteln zuverlässige Partner. Viele Dokumente wie Bauakten oder Grundbuchauszüge können wir direkt bei den Behörden anfordern.

Ein Makler ist immer dann besonders wertvoll, wenn Sie eine professionelle Unterstützung, zeitliche Entlastung und eine unkomplizierte Abwicklung wünschen.

Gerade bei fehlender Marktkenntnis, einer emotionalen Bindung zur Immobilie oder wenig Erfahrung im Umgang mit Interessenten sind wir Ihr verlässlicher Partner.

Ihre Vorteile mit Bentz Immobilien:

• individuelle und realistische Wertermittlung
• maßgeschneiderte Vermarktungsstrategien
• ein großes Netzwerk an vorgemerkten Käufern
• Begleitung bei Preisverhandlungen
• Unterstützung bei der Beschaffung fehlender Unterlagen
• rechtssichere Abwicklung bis hin zur Übergabe

Wir moderieren den gesamten Verkaufsprozess, filtern die passenden Käufer heraus und erzielen für Sie den bestmöglichen Preis.

Online-Bewertungen großer Portale wie Immobilienscout24 liefern in wenigen Minuten einen Richtwert. Allerdings basieren diese Werte ausschließlich auf statistischen Vergleichsdaten ähnlicher Objekte und können bis zu 25 % vom tatsächlichen Marktwert abweichen.

Der Unterschied bei Bentz Immobilien:

• Wir berücksichtigen den aktuellen Zustand Ihrer Immobilie
• Wir prüfen individuelle Faktoren wie Lage, Modernisierungsgrad und Nachfrage
• Wir ermitteln einen realistischen, marktorientierten Preis, der Ihre Verkaufschancen maximiert

So erhalten Sie eine verlässliche Einschätzung, statt sich auf ungenaue Durchschnittswerte zu verlassen.

Eine Maklerprovision wird nur dann fällig, wenn der Verkauf Ihrer Immobilie erfolgreich abgeschlossen wurde.

Sobald der notariell beurkundete Kaufvertrag vorliegt, stellen wir die Rechnung transparent und nachvollziehbar. Sollte kein Verkauf zustande kommen, entstehen für Sie selbstverständlich keine Kosten.

Mit Bentz Immobilien haben Sie einen Partner, der Sie vom ersten Beratungsgespräch bis zur Schlüsselübergabe begleitet.

Wir behalten für Sie jederzeit den Überblick, kümmern uns um alle relevanten Schritte und stellen sicher, dass der gesamte Prozess rechtssicher, transparent und stressfrei verläuft.