Ratgeber Immobilien
Die Bentz Immobilienagentur versteht sich nicht nur als Vermittler, sondern auch als Berater für unsere Kunden. Viele Fragen werden uns täglich im Alltag gestellt und wir werden Ihnen die häufigsten Fragen hier vorstellen.
Sollten Sie darüber hinaus Fragen haben, sprechen Sie uns jederzeit gerne an!
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Wenn Sie eine Immobilie erwerben, fallen Kaufnebenkosten an. In der Regel sind es Prozentsätze vom notariellen, beurkundeten Kaufpreis – Grunderwerbssteuer, Notariats- und Grundbuchkosten sowie eine Vermittlungsprovision.
Grunderwerbssteuer:
Für jeden Grundstücks- und Immobilienkauf fällt in Deutschland eine Grunderwerbsteuer an. Diese Steuer beläuft sich in den Bundesländern Niedersachen und Bremen auf 5 % vom notariell beurkundeten Kaufpreis abzüglich zum Beispiel Mitverkaufen Inventars.
Notariats- und Grundbuchkosten:
Ein Grundstücks- und Immobilienkauf wird immer durch den notariellen Kaufvertrag besiegelt. Für diese Beurkundung des Kaufvertrages sowie die Eintragung von möglichen Grundschulden entstehen Notargebühren. Diese liegen etwa zwischen 1,5 – 2,0 % des Kaufpreises. Das Notariat ist für die Abwicklung dieses Kaufprozesses zuständig und wird dafür von Käufer und Verkäufer dafür bevollmächtigt.
Vermittlungsprovision:
Für die Beratung und Vermittlungstätigkeit wird in der Regel eine Maklergebühr für den Käufer i.H.v 3,57 % vom Kaufpreis inkl. Mehrwertsteuer erhoben. Darin sind die Besichtigungen, Beratungen sowie die Übernahme aller Formalitäten und die Begleitung über den Verkaufsabschluss hinaus enthalten. Die Vermittlungsprovision kann unterschiedlich ausfallen.
Bankgebühren:
Sollte der Kauf einer Immobilie durch eine Finanzierung notwendig sein, fallen des Weiteren Kosten für Zinsen an.
Was ist die Vermittlungsprovision?
Es gibt verschiedene Arten der Vermittlungsprovision: Innen- und Außencourtage. Der Gesetzgeber hat 2020 eine Reform zur Maklerprovision verabschiedet: Das Bestellerprinzip.
Es gibt verschiedene Arten der Vermittlungsprovision: Innen- und Außencourtage. Der Gesetzgeber hat 2020 eine Reform zur Maklerprovision verabschiedet: Das Bestellerprinzip.
Durch die Reform zur Maklerprovision müssen sich die Käufer und Verkäufer die Vermittlungsprovision teilen. Die Novellierung besagt, dass der Verkäufer mindestens genau so viel Maklerprovision zahlen muss wie der Käufer.
Jedoch gibt es hier Ausnahmen: Das Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf gilt ausschließlich für Wohnimmobilien und nicht, zum Beispiel, für Wohn- und Geschäftshäuser, die in die Asset-Klasse Gewerbe zuzuordnen sind, oder Grundstücke.
Die Vermittlungsprovision bei der Vermietung ist durch den Gesetzgeber klarer definiert: Hier muss der Vermieter die Provision bezahlen. Es darf jedoch nicht mehr als 2 Monatsnettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer vereinbart werden.
Welche Vermarktungsstrategien gibt es?
Jeder Markt ist stetig im Wandel: Auch der Immobilienmarkt. Zu jeder Zeit muss die Strategie für die erfolgreiche Vermarktung beim Immobilienverkauf auf die Wünsche, Bedürfnisse des Kunden sowie an Marktlage angepasst werden.
Jeder Markt ist stetig im Wandel: So auch der Immobilienmarkt. Zu jeder Zeit muss die Strategie für die erfolgreiche Vermarktung beim Immobilienverkauf auf die Wünsche, Bedürfnisse des Kunden sowie an die Marktlage angepasst werden.
Jede Immobilie ist einzigartig – so individuell ist auch ihre Vermarktung.
Wenn es damals gereicht hat, die Immobilie in der Tageszeitung zu platzieren, ist dies in der heutigen Zeit kein vielversprechendes Unterfangen. Alles wird digitaler; auch die Vermarktung von Immobilien.
Um Spitzenpreise zu erzielen, bedarf es einer marktgerechten, zielkundenorientierten Vermarktung der Immobilien. Hierzu zählen neben den professionellen Aufnahmen und dem 360°-Rundgang, um Interessenten über eine emotionale Ansprache für dieses Einfamilienhaus oder diese Eigentumswohnung zu begeistern, sowie die richtigen, vollständigen Unterlagen zu beschaffen. Auftraggeber wünschen neben der klassischen Vermarktung auch diskrete Vermittlungsarbeit. Hierbei wird die Immobilie den bereits gelisteten Kaufinteressenten angeboten sowie potenzielle Käufer aus dem jahrelang aufgebauten Netzwerk akquiriert – ohne, dass die Immobilie auf den unterschiedlichen Suchplattformen erscheint.
Wie werden Immobilien bewertet?
Das Ziel der Bewertung einer Immobilie ist die Ermittlung des Marktwertes. Hierbei werden unterschiedliche Verfahren angewendet:
Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren.
Sachwertverfahren:
In diesem Verfahren wird der Wert des Gebäudes und des Grundstückes separat bewertet. Über Normalherstellungskosten (NHK) wird der Gebäudewert ermittelt. Hierbei ist die Bruttogeschossfläche (BGF) – nicht zu verwechseln mit der Wohnfläche – ein entscheidendes Kriterium. Die NHK sind m²-Preise und werden mit der BGF des Objektes multipliziert. Durch weitere Anpassungen wie das Gebäudealter, div. Sonderausstattungen und der Grundstücksanlage, erhält man den Wert, welchen man für diese Gebäudeart erwarten würde.
Das Grundstück wird über den Bodenrichtwert ermittelt.
Wenn nun der Grundstückswert und Gebäudewert addiert werden, erhält man den rechnerischen Sachwert. Dieser spiegelt oftmals nicht den wirklichen Marktpreis wider und muss angepasst werden. Für die Einschätzung des Marktpreises ist das Heranziehen eines Experten unumgänglich.
Ertragswertverfahren:
Bei diesem Verfahren ist die zu erzielende, marktübliche Miete der Immobilie zu berücksichtigen – nicht die tatsächliche IST-Miete.
Diese SOLL-Miete wird durch anfallende Kosten für den Eigentümer gemindert (z.B. Instandhaltungsrücklage), womit der Rohertrag ermittelt wird. Jeder Markt bedarf der genauen Analyse und den zu erwarteten Renditen. Daraus ergibt sich eine einfache Formel:
Rohertrag / Rendite = Ertragswert.
Nun müssen die Faktoren des Gebäudezustandes, Lage sowie die IST-Miete hinzugezogen werden. Daraus kann der Experte vor Ort den Marktwert der Immobilie ermitteln.
Vergleichswertverfahren:
Entscheidend beim Vergleichswertverfahren sind die Kriterien: Größe, Lage und Ausstattung.
Die Immobilienkriterien sollten sich im besten Fall auf mehreren Ebenen überschneiden. Um diese Immobilien vergleichen zu können, wird der € / m² errechnet:
Angebotspreis / Wohnfläche = Quadratmeterpreis
Die Anwendung ist nur nützlich, wenn die realisierten Verkaufspreise vorliegen, da die Angebotspreise und Verkaufspreise teilweise weit auseinander liegen und somit das Ergebnis verfälschen kann. Darüber hinaus ist in jedem Fall eine individuelle Bewertung der Immobilie zwingend notwendig – dieses Verfahren dient lediglich dazu, ein Preisgefühl zu entwickeln.
